Ипотека в экзотической валюте – плюсы и минусы

Tagged:  
ip.jpg

Взять ипотечный кредит в последнее время стало можно не только в привычных рублях, долларах или евро, но и в более «необычной» для нас валюте – японских иенах и швейцарских франках. Процентные ставки по таким кредитам заметно ниже, однако, как любой кредит в валюте, он несет повышенные риски: предсказать, в какую сторону двинется курс (и, соответственно, насколько увеличатся или уменьшатся расходы заемщика) порой затрудняются даже профессионалы.

По данным "Независимого бюро ипотечного кредитования", брать ипотечный кредит в экзотической валюте предпочитают около 8% заемщиков. Цифра немаленькая, особенно если учесть, что подобные предложения появились на рынке всего пару лет назад. Первым кредитовать в иенах и франках начал Банк Москвы. Программа оказалась востребованной, и, что самое удивительное, такие кредиты пользовались спросом даже в регионах, где заемщики традиционно предпочитают кредиты в рублях. Всего за три месяца объем ипотечного портфеля в японской валюте в Банке Москвы составил порядка 3,5 миллиардов иен. Кредиты во франках сейчас есть также у ОТП-банка.

Чем выгодна и чем опасна ипотека в иенах и франках?

Первое, что привлекает заемщика – это низкие ставки. Кредиты в иенах выдаются от 8,2% годовых, во франках – от 9%. Для сравнения – рублевые кредиты "стоят" не меньше 13-14% годовых, а кредиты в долларах и евро – не меньше 10-11%.

Кроме очевидной экономии, низкая ставка еще и дает возможность взять большую сумму кредита, ведь размер ежемесячных платежей будет меньше, а эти выплаты, как известно, не должны превышать 40-50% от месячного дохода семьи. К тому же иена и франк традиционно считаются стабильными валютами, и таких головокружительных взлетов и падений, как у курса доллара, у них обычно не бывает. Хотя последний месяц для японской валюты стал исключением – иена укрепилась относительно рубля сразу на 4% – с 22 рублей 80 копеек на 2 сентября до 23 рублей 72 копеек на 30 сентября. Франк за тот же период увеличился на 1,75% – с 22 рублей 40 копеек до 22 рублей 80 копеек. В итоге, на столько же фактически выросли и ставки для тех, кто взял ипотеку в этих валютах.

Еще один важный нюанс, о котором следует помнить – банки часто устанавливают собственный внутренний курс, по которому иены и франки конвертируются в рубли. Иногда дополнительные расходы на этот обмен могут, если не "съесть" всю экономию от пониженной ставки, то существенно ее сократить.

Однако главным для заемщика остается все-таки тот самый валютный риск. Ипотека – кредит длинный, и предсказать, сколько рублей будет стоить франк или иена через 15-20 лет не возьмется никто. Резкое колебания курсов доллара и евро, кстати, уже привели к тому, что заемщики стадии чаще брать кредиты в рублях. Те же самые опасения справедливы и для займов в других валютах. Некоторые эксперты дают такой совет: брать ипотечный кредит в экзотической валюте имеет смысл на короткий срок – 1-2 года, когда предугадать хотя бы приблизительные движения курсов хоть как-то можно. Хотя всегда остается риск форс-мажора – природных катаклизмов, войн и т.д. Но обстоятельства могут сложиться и в пользу заемщика – если курс иены или франка по отношению к рублю рухнет, ежемесячные платежи ощутимо сократятся. По данным банкиров, клиентов, готовых принять на себя такие риски, немало. И большинство этих заемщиков "покупаются" не столько на низкую ставку, сколько на возможность, благодаря этой ставке, получить большую сумму.

И все-таки кредиты во франках и иенах, по мнению многих специалистов, рассчитаны в основном на тех, кто хорошо разбирается в тенденциях финансовых рынках и может "просчитать", в какую сторону двинется курс валюты.

Как поменять кредит в иенах на кредит в рублях (и наоборот)?

Если вы видите, что курс валюты, в которой взят ипотечный кредит, уверенно растет, а следом растут и ваши ежемесячные платежи, можно решиться на рефинансирование кредита и "обменять" невыгодный уже займ в валюте на "стабильный" кредит в рублях. Правда, делать это целесообразно только в том случае, если низкие ставки по валютному кредиту уже не покрывают укрепляющийся курс той же валюты. Перекредитование – это всегда лишние расходы (комиссия банка и страховка).

Точно так же можно поступить и с рублевым кредитом, если вы видите, что курс какой-то из валют снижается. В этом случае вполне допустимо "перекредитоваться" из рублей в валюту, но, опять же, сначала тщательно всё подсчитайте, сравните выплаты и не забывайте продополнительные расходы.

Налог на ипотеку в валюте

По действующему Налоговому кодексу, если кредит в валюте выдан при ставке меньше 9% годовых, заемщику придется заплатить 13% налог. Он исчисляется с разницы между суммой, исчисленной исходя из ставки по кредиту, и суммой, исчисленной исходя из ставки 9% годовых.