«Бонус к пенсии» - обратная ипотека

Tagged:  
ipoteka-bonus.jpg

В России Агентство по ипотечным жилищным кредитам запустило «обратную ипотеку», по которой пенсионерам выдается большая сумма на руки без возврата долгов. Таким видом ипотеки могут воспользоваться далеко не все. К примеру, в Петербурге обратная ипотека не предоставляется пенсионерам, проживающим в многоквартирных домах малой этажности (меньше 3 этажей). Пока что эта программа работает как экспериментальная и запущена лишь в нескольких городах, в число которых попал Петербург. По ее результатам государство примет решение о введении обратной ипотеки по всей стране. На данном этапе обрабатываются все заявки на получение ипотеки, людям объясняют условия ее предоставления и ход реализации средств.

Власти обещают скоро разработать профильный закон для обратной ипотеки. На его создание уйдет не меньше года, так как само понятие «обратная ипотека» это пока еще новинка для России, ее тестирование только началось, по мнению генерального директора АИЖК Андрея Языкова. Программу уже одобрил Союз пенсионеров.

Принятие такого закона поможет АРИЖК защитить пенсионеров от алчных родственников, желающих воспользоваться деньгами. Заемщик получает возможность защитить договором свое право на самостоятельное распоряжение своими средствами. В договоре можно также прописать издержки на медикаменты, ремонт и обслуживание квартиры, отдых и прочие услуги.

Перед подписанием договора клиент проходит обязательную процедуру собеседования, в ходе который выясняется, на какие именно нужды будут потрачены деньги. В Петербурге имело место одному прецеденту, когда АРИЖК отклонил заявку пенсионерки. Старушка рассказала, что ее внук занимается предпринимательством, и полученные деньги она собиралась потратить на оплату его долгов.

Андрей Языков отмечает, что обратную ипотеку в основном оформляют одинокие пенсионеры или скептически настроенные относительно своих родственников. Поэтому компания АРИЖК имеет право оповещать наследников о желании их родственника оформить обратную ипотеку лишь с согласия клиента.
Юридических рычагов защиты интересов пенсионеров от недобросовестных наследников в законодательстве пока нет.

И АРИЖК не сможет вернуть свои деньги, если заемщик сам отдаст полученную сумму родственникам. Договор не может гарантировать честное использование средств. Так как заемщик может вместо указанной цели предоставления ипотеки, отдать деньги родственникам.

При отсутствии на данный момент необходимого закона компании АРИЖК приходится самостоятельно контролировать заключенные договора и отслеживать целевое использование средств. Андрей Языков отмечает, что законопроект необходимо принять до того, как программа «обратная ипотека», которая пока работает как тестовая, приобретет всероссийский статус.

Данная программа пользуется большим спросом на Западе. Так, в США за первый год оформили кредит около 200 человек, на следующий год эта цифра выросла до 300 и теперь это уже крупномасштабная программа.

Исходя из зарубежного опыта, пенсионеры получают возможность улучшить свою жизнь, позаботиться о своем здоровье. Принципиальным отличие «обратной ипотеки» от стандартного кредита является то, что залогом кредита является ликвидная квартира, имеющаяся у заемщика. По данной ипотеке возвращать деньги не надо, так как банк сам продаст квартиру после смерти клиента и заберет себе всю суму кредита с процентами, а остаток отдаст наследникам.

По сути, заемщик получает деньги за квартиру, не теряя прав собственности на нее. Большинство российских граждан старше 45 лет (57,6%) не накапливают никаких сбережений, однако имеют в своей собственности жилье (63,5% населения). Данная программа ориентирована в большей степени на пенсионеров в возрасте от 68 лет. Сумма кредита может составлять около 50% от стоимости квартиры. И чем старше заемщик, тем больше выплата от стоимости недвижимости.

АРИЖК разрабатывает свою программу с учетом того, что большинство людей в возрасте от 55 лет до 60 с выходом на пенсию не желают сидеть дома и продолжают работать. Соответственно доход таких граждан снижается к 67 – 69 годам. А возраст обратившихся за кредитом составил от 72 до 75 лет.
Есть ряд нюансов для предоставления ипотеки. Многое зависит от привлекательности квартиры для банка. Больше шансов у пенсионеров с ликвидной недвижимостью, которая будет находиться в надлежащем состоянии и не потеряет свою привлекательность для покупателей в ближайшие лет 10 - 15.

Дома под снос и архитектурные памятники не подходят. Это должен быть многоквартирный дом этажностью не менее 3 этажей, расположенный в городе с населенностью не менее 500 000 тысяч человек. Квартира должна быть подключена ко всем сетям тепло-, водо-, газо- и электроснабжения.

К владельцам жилья также выдвигаются требования. Жилец обязан постоянно делать ремонт. Нельзя сдавать квартиру в аренду, хозяин квартиры должен сам в ней проживать. Если же в квартире прописаны другие жильцы, то они обязаны выписаться после смерти заемщика. В случае, если заемщиками выступает, к примеру, семейная пара, то жилье должны быть в их совместной или долевой собственности. Тогда выплата рассчитывает с учетом возраста самого младшего.
Еще по квартире не должно быть задолженностей перед ЖКХ.

Еще одним обязательным условием является страховка. Квартира страхуется на случай повреждения или утраты. По желанию клиента можно еще оформить страховку в случае потери или ограничении прав собственности. Причем, страховую компанию заказчик может выбирать самостоятельно. Размер страховых выплат может перечисляться пенсионеру каждый месяц равными частями.

В общую стоимость займа входят услуги АРИЖК по оплате госпошлины и оценке квартиры. В ходе разработки находится вопрос о выплате комиссионных региональным операторам в условиях соцпрограммы.

Среди всех преимуществ обратной ипотеки перед пожизненной рентой Андрей

Языков выделяет следующие:
- владелец квартиры имеет право передать свои права собственности в пользу третьего лица;
- в случае преждевременной смерти заемщика кредитор продает квартиру, оставляет себе выплаченную сумму с процентами, а оставшиеся деньги передаются наследникам;
- так как все права собственности и пользования квартирой закрепляются за заемщиком, то банку в первую очередь выгодно, чтобы пенсионер жил долго. Ведь на сам кредит начисляются проценты, а, следовательно, чем дольше живет владелец, тем больше кредиторы получат своих процентов;
- заемщик сам выбирает форму оплаты: единовременно или каждый месяц равными частями. АРИЖК сейчас работает над внедрением еще нескольких видов ипотек, которые давно работают за рубежом. А именно: оплата заемщику переезда из одного региона в другой, «бесконечные» выплаты и создание кредитной линии.

С юридической точки зрения, получаемые заемщиками выплаты, не являются доходом и поэтому не подлежат налогообложению. И пенсионеры могут пользоваться всеми положенными видами социальной помощи.

Расторгнуть договор обратной ипотеки можно в любой момент на определенных условиях. Заемщик необходимо будет вернуть всю сумму, которую ему выплачивал банк, с процентами за пользование кредитом. В этом случае квартира остается собственнику. И как вариант, владелец может продать квартиру, а вырученные деньги пойдут на погашение долга. По словам Языкова, прерывание договора доступно на любом этапе.

Андрей Языков обращает внимание на то, что компания побеспокоилась о своих потенциальных заемщиках. Учитывая их возраст, пилотная программа не требует предоставления медицинских справок о вменяемости.

В конечном итоге, не смотря на свои недостатки, обратная ипотека является привлекательным предложением для россиян с ликвидным жильем.
Важным моментом является и то, что обратная ипотека достанется пенсионерам не бесплатно. За обслуживание будет взиматься 9% в год 1-1,5% – на страхование имущества. Банковское обслуживание обойдется в 0,5%. В общей сложности обратная ипотека обойдется в среднем от 9,5% до 10,5 %.

Для увеличения своих доходов деньги, вырученные по ипотеке, можно положить на депозит. На сегодняшний день банки предлагают депозиты по 11 – 11,5 % годовых. Оплачивая таким образом ипотечные проценты ежегодный доход составит 0,5 – 2%.
Рассмотрим эту схему на примере. По предварительной оценке квартира стоит 3 миллиона рублей. Агентство сможет выдать от 45 до 85% этой стоимости. В нашем случае пусть это будет 60%. Таким образом, заемщик будет получать с депозитного вклада от 10 000 до 40 000 рублей в год. Если учесть, что средний размер пенсии в Петербурге 11 161 рубль, то это весомый дополнительный доход.

Чтобы избежать потерь в случае банкротства банка существенных потерь разумнее будет открыть несколько депозитных вкладов в разных банках. При этом суммы от процентов не должны быть больше 700 000 рублей. Сверх этой суммы государство не сможет вернуть, и вклады останутся потерянными.